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    房屋买卖不办理过户,办理全权委托公证是否安全?(作者:王国文)
    关键词:福建betway 客户端律师事务所编辑:betway 客户端律师更新时间:2016年1月15日

    房屋买卖不办理过户,办理全权委托公证是否安全?

     

        生活中,人们出于各种原因,在房屋买卖过程中不及时办理过户后续,而办理全权委托公证,这种房屋交易模式安全吗?笔者在执业中经常碰到此类房屋买卖而产生的纠纷,现就该房屋交易模式所面临的法律风险进行分析,以提醒购房者切不可贪图一时的小利或方便铤而走险。

     

    一、何为全权委托公证房屋交易模式。

        即买卖双方签订房屋买卖合同后,不办理房屋产权过户,而是到公证处办理房屋全权委托公证。公证的内容为:卖方将房屋办理产权过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等房屋全部的权利委托给买方。买方可凭此公证书将房屋过户到自己名下或其他人名下,对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

     

    二、选择此种交易模式的原因。

    1、避税。

        市场上,有一批专业的炒房者,他们追求房屋的短期增值,“短平快”是他们赚钱的不二法门。选择全权委托公证的交易模式,炒房者既可以避免房屋过户到自己名下所产生的相应税费,又可以快速的公证转委托给他人或过户给他人。另外,根据厦门房地产目前的交易习惯,卖方的交易价基本上都是净收价,即所有的税费均由买方承担。有的购房者即使购房是为了自住,但是考虑到高额的营业税,也会选择全权委托公证来完成交易,待过了营业税缴交的期间,再过户到自己名下。

    2、不具备购房资格。

        前几年房地产市场火热的时候,多地采取房地产调控政策,对购房资格进行限制,虽然现在调控逐步放开,但是北上广目前仍事实严格的调控政策。在政府对购房资格进行限制的情形下,某些购房者为了及时买房,也甘冒风险选择全权委托公证的方式交易,待政策调整再过户到自己名下或他人名下。

    3、不具备过户条件。

        购买一手房后,在产权办理出来之前想脱手的话,也只能选择全权委托公证的方式交易房屋。另外,在此种情形下,达不到避税的目的。当房屋具备办理产权条件时,买方仍然需将房屋的产权办理到卖方名下,然后在将房屋产权转让给自己。

     

    三、全权委托公证房屋交易模式的法律关系分析及风险。

        虽然买卖双方签订了房屋买卖合同,合同合法有效,办理了全权委托公证后,买方对房屋也享有占有、使用、收益和处分的权利,但是此时并不产生物权的效力,即房屋从物权公示的角度上仍然是属于卖方的,买方此时对房屋享有的“物权”权利是来自卖方的授权,无法对抗第三人。

        此时,若卖方因其自身债务,导致还在他(她)名下的房屋被查封,则买方无法将房屋过户到其指定的人名下。更有甚者,卖方还可能将产权证挂失,补办产权证后,用该房屋去抵押贷款。买房者可能就要“房钱两空”了。

     

    四、律师支招。

        一旦发生以上情形,可以采取以下方式化解或挽回损失:

    1、若是二手房买卖,购房者在已经支付全部价款并实际占有房屋,且对未办理产权没有过错的情况下,可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,向人民法院提出执行异议,以达到解除查封的目的。但是,根据前文的原因分析,无论是为了避税还是不具备购房资格,买方多少都存在过错,前述情形都很难完全满足。

    2、若不能满足上述条件的,应当及时催告卖方排除合同履行障碍或提供担保;经催告无效后,应当及时提起诉讼解除房屋买卖合同,要求返还购房款及赔偿违约金,并争取在执行案件中参与分配,挽回部分损失。

     

    五、律师建议:

        综上所述,以全权委托公证的方式交易房屋,存在重大法律风险,笔者建议广大购房者不要选择此种交易方式。若实在不可避免,笔者建议尽量选择信誉较好的交易对象,降低风险。