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    betway 客户端战“疫”记丨专业篇◇疫情影响下商铺租赁关系的解除与责任承担(作者:陈自强、吴家敏)
    关键词:福建betway 客户端律师事务所编辑:betway 客户端律师更新时间:2020年4月26日

     

    2020年1月,新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)的突发让大家始料未及,疫情对人民生命安全与经济发展造成了双重影响。受本次疫情影响,往日人流密集的大型商业综合体或购物中心客流量骤减,部分业态经营甚至进入冰点,商铺租赁合同履约受到影响在所难免。

     

    下文笔者将浅谈受疫情影响下租赁合同解除权的行使以及合同解除后责任的分担问题。 

     

     

    一、租赁合同的解除依据

     

    (一)约定解除权(有约定从约定)

     

     

    在商铺租赁合同中,出租方与承租方通常会约定合同解除情形,若在合同中明确约定了一方单方解除合同的权利(如双方已将类似于本次疫情的传染病或突发公共卫生事件约定为租金减免或解除合同事由,原则上应按照具体合同条款执行。),那么在合同约定的解除条件成就时便可行使单方解除合同的权利。

     

     

     

    (二)法定解除权(无约定依法定)

     

     

    本次疫情下,“不可抗力”和“情势变更”是当事人在客观情况发生不可预见或无法预见的重大变化后主张减轻或免除责任、变更或解除合同的重要抗辩事由(不适用的情形:1、疫情爆发前承租人已付到期租赁支付义务的;2、疫情爆发后签署租赁合同的。)

     

     

    国家相关部门已明确本次疫情属于不可抗力事件,但不可抗力事件发生后,并不必然导致当事人丧失履约能力或合同目的落空。当事人能否援引“不可抗力”或“情势变更”实现租金减免或变更、解除合同,需要视本次疫情对合同履行的影响程度,根据个案具体评判。 

     

     

     

     

    二、受疫情影响,承租人逾期支付租金,出租人是否可以解除合同?

     

     

    一般情况下,商铺租赁合同中都会约定承租人逾期支付租金,出租人有权依约解除合同。但承租人确因本次疫情影响而逾期支付租金的,出租人应谨慎行使合同解除权。

     

     

    具体到个案中,若承租人因政府采取“关停”等防控措施,致使一定租赁期限内无经营收入,我们认为前述情形构成承租人免责事由,出租人如以承租人逾期支付租金达到租赁合同约定解除条件,要求解除合同,其主张将难以得到裁判机关的支持。

     

    如双方已就受疫情影响下的租金支付事宜达成缓交约定,而缓交期限届满后承租人仍逾期支付的,则出租人有权解除合同。

     

    综上,在承租人因疫情影响而逾期支付租金时,建议出租人先行与承租人协商租金支付事宜,并视承租人后续经营状况及租金支付情况谨慎行使合同解除权。

     

     

    三、承租人是否可以受疫情影响为由要求解除租赁合同?

     

    根据《合同法》第九十四条的相关规定,因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。虽然新冠疫情属于不可抗力因素,但这并不意味着必然可以此为由解除合同,还应结合不可抗力的影响以及不同的合同目的(合同目的,一般是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。)进行统一认定 。

     

    根据《合同法》第二百一十四条规定,租赁期限最长可达20年。由此可知,租赁合同不同于一时性的买卖合同,租赁合同属于继续性合同,其履行行为具有持续性。如疫情发生时租赁合同剩余履行期限较长,且疫情仅导致租赁合同暂时不能履行,我们认为,此种情形不宜认定疫情导致合同目的无法实现,承租人提出解除租赁合同的请求难以得到裁判机关支持。在(2013)辽审二民抗字第14号案中,辽宁省高法认为“非典”疫情和政府有关部门下发的通知只是对当事人部分经营活动造成影响,尚不足以导致租赁合同“直接”或“根本”不能履行,故不能认定为双方合同的解除系不可抗力所致。

     

    若承租方承租时间较短,且目的在于特点时间(如春节期间)开展特定的商业活动,应认为新冠疫情产生的影响是长期性的,已经致使承租方的合同目的无法实现,此时承租方就可以依据法定解除权要求解除房屋租赁合同。

     

    综上所述,在此次新冠疫情的影响下,各行各业都收到不同程度的影响,因此产生了一系列的关于房屋租赁合同的纠纷,出租方或是承租方是否可以行使单方解除权,合同解除后是否应承担相应的违约责任,仍需结合个案的具体情况分析不可抗力因素产生的影响。

     

    对此,我们结合审判实务及司法观点的意见,建议当事人双方在新冠肺炎疫情发生之后,根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响,及时进行沟通协商,按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议,适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期,尽量通过协商的方式,从源头上减少纠纷产生。